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小乔 · 2022年11月26日

cap rate


cap rate=r-g

这里的r 代表 requied return

求real estate公式里的 E(R)=Cap rate +NOI growth rate -% cap rate


问题1.: E(R) 与 required return 有什么区别吗?


问题2. E(R) 与 required return 是 positive related 还是negative related呢?


问题3.除了这里的real estate ,所有的资产类型,风险较大,波动比较大,那么reqired return 就会比较高对吗?



问题4. 能不能理解成, required return 是通过当前的资产价格,算出来的隐含内部的收益率。 假设之前就持有一年了的收益吗?


而 E(R)代表预期收益率,如果 以现在的价格买入,那么未来的收益?



问题5. required return 与expected return在实际投资中怎么理解的?


这个考试层面的,还是理解不了。比较抽象。


在实际投资中,好像没遇到过。 比如 目前沪深300 指数的PE 是20 , 那么E/P ,盈利收益率是,即5%


代表的也是 expected return


而requied return 是代表 去年持有了一年,沪深300给我带来的收益率吗?


requied return 越低(之前持有期,跌的越多),那么预期这个 expected return 越高?



3 个答案
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笛子_品职助教 · 2022年11月27日

嗨,爱思考的PZer你好:


问题1.: E(R) 与 required return 有什么区别吗?

Hello,亲爱的同学!

有区别的。一个是预期回报率,一个是要求回报率。


问题2. E(R) 与 required return 是 positive related 还是negative related呢?

要求回报率下降,价格上升,预期回报率增加。

公式: E(R)=Cap rate +NOI growth rate -% cap rate的负号,就表明了两者的方向关系。


问题3.除了这里的real estate ,所有的资产类型,风险较大,波动比较大,那么reqired return 就会比较高对吗?

同学理解正确。

风险大的资产,就需要更高的要求回报率,这样才能补偿高风险。


问题4. 能不能理解成, required return 是通过当前的资产价格,算出来的隐含内部的收益率。 假设之前就持有一年了的收益吗?

股票估值中,有一个discount cash flow 模型,简称DCF模型,required return是里面的贴现率。

required return可以看成,把未来所有现金流折线到今天,所使用的折现率。


而 E(R)代表预期收益率,如果 以现在的价格买入,那么未来的收益?

是的,理解正确。


问题5. required return 与expected return在实际投资中怎么理解的?

required return理解为DCF模型中的折现率。

expected return理解为现在买入,预期所能获得的年收益率。


这个考试层面的,还是理解不了。比较抽象。

在实际投资中,好像没遇到过。 比如 目前沪深300 指数的PE 是20 , 那么E/P ,盈利收益率是,即5%

代表的也是 expected return

而requied return 是代表 去年持有了一年,沪深300给我带来的收益率吗?

requied return 越低(之前持有期,跌的越多),那么预期这个 expected return 越高?


目前沪深300指数的E/P =5%,并不代表持有沪深300的收益是5%,要看沪深300的涨跌。

如果沪深300指数跌了20%,则持有的收益率是-20%。

expected return和required return变动有关。如果预期买入后,资产的要求回报率降低,则资产价格预期上涨,expected return就会升高。




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就算太阳没有迎着我们而来,我们正在朝着它而去,加油!

笛子_品职助教 · 2022年11月29日

嗨,努力学习的PZer你好:


谢谢解答,原来如此。 所以说,比如债券的YTM=3%,则required return =3% 而且 他的investment horizon = macaulay duration, 那么 就算利率发生过一次 平行移动, 那么 expected return 和realized return 都等于 YTM 3% 是吗?


如果持有期等于麦考林久期,那么是免疫策略。再投资收益率和价格变动收益率相互抵消了,使得债券的持有期收益率不会因为收益率曲线的变动而变动。

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努力的时光都是限量版,加油!

笛子_品职助教 · 2022年11月28日

嗨,爱思考的PZer你好:


在实际生活中,某权益类指数的 E/P, 资产的盈利收益率,与这里说的 required return ,expected return 都不同吗? 债券类资产的 YTM 是 required return吗? 那么债券的 expected return 是什么呢?


都不同的。

实际我们通常会使用D/P,也就是股息/价格,计算一个股息收益率。这是指买入股票后,每年返还的股息现金占成本的比例。

资产盈利增长率,是指股票的earning增长率。

required return就是贴现模型(DCF)中使用的折现率。资产价格 = 未来所有现金流用required return折现到今天的数值。

expected return是指投资者买入资产后,预期能产生的收益率。


债券价格的YTM是到期收益率,是required return。

债券的expected return是指投资者买入债券后,预期能产生的收益率。


比如债券的YTM=3%,则required return =3%

但是投资者认为,未来YTM会从3%降到2%,于是买入债券,YTM从3%降到2%引起债券价格上升的收益,就是expected return的一部分。


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虽然现在很辛苦,但努力过的感觉真的很好,加油!

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