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你好，问下为什么cap rate上升，E(R)会下降？？明明公式最前面还有个cap rate呀！即使 -%Δcap rate是变大的，前面的cap rate变大不可以抵消吗？
另，通过GGM那个公式可以推导，r-g变大，P0变小，那这能推导出E(R)下降吗，还是required rate下降呢？但是和上述的似乎有矛盾？
笛子_品职助教 · 2023年12月15日
嗨，努力学习的PZer你好：
前面的cap rate是买进去的那一刻决定的。
而后面的-%Δcap rate是买入持有期间变化的。
所以前面的cap rate不可以抵消哦。
同学可以想象一下债券的情景。
例如，同学以3%的利率买入了债券，在持有一年后，市场利率上升到5%，此时债券价格就会下跌。同学的E(R)是下降的。
cap rate与房地产，这里的原理是一致的。
E(R)是指预期收益，同学可以理解为：买入房地产后，持有一段时间的收益。
同学也说了，P0变小，也就是价格下跌。既然在持有期间，价格都下跌了，E（R）自然是下降了。
----------------------------------------------就算太阳没有迎着我们而来，我们正在朝着它而去，加油！